Nel caso di vendita di un immobile in condominio,il venditore e l’acquirente sono tenuti in solido tra loro al pagamento delle spese condominiali relative all’esercizio in cui è avvenuta la cessione e a quello precedente. Lo stabilisce l’art. 63, IV comma delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, attribuendo, quindi, all’amministratore la possibilità di rivolgersi sia all’uno che all’altro per ottenere il pagamento di tali somme.
La legge 11 dicembre 2012 n. 220 di riforma del condominio, ha introdotto il quinto comma dell’art. 63 disp. att. c.c. stabilendo altresì che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Anche a seguito della cessione dell’immobile, pertanto, il venditore rimane obbligato verso il condominio per il pagamento delle spese relative a servizi resi o ad interventi effettuati sul fabbricato condominiale nel periodo in cui egli era ancora proprietario dell’appartamento. Inoltre, il pagamento di tali somme è dovuto dal venditore anche se messe a consuntivo e approvate dall’assemblea quando l’appartamento in questione era già stato ceduto.
Mentre nei rapporti verso il condominio vige la solidarietà, nei rapporti interni tra venditore e acquirente opera, invece, il principio generale della personalità delle obbligazioni. Ciò significa che, se non è stato stabilito diversamente tra le parti, l’acquirente dell’immobile in condominio risponde solo delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva all’acquisto e, nel caso in cui sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, avrà diritto di rivalersi nei confronti del venditore ex condòmino. In altre parole, l’acquirente risponde solidalmente al venditore, ma non al suo posto.
Cosa succede nel caso di spese per opere deliberate prima della vendita dell’ immobile ma eseguite dopo il trasferimento dello stesso?
A tal proposito, la Sentenza della Corte di Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010 ha precisato che, in assenza di accordo tra le parti, la risoluzione della questione proposta risulta dipendente dalla diversa origine della spesa al quale il singolo condomino è tenuto a contribuire:
Con riferimento alle spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria, l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi, sul presupposto che l’erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale (ma soltanto l’approvazione in sede di consuntivo), trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’amministratore in quanto tale, e non come esecutore delle delibere assembleari riguardanti l’approvazione del bilancio preventivo, che hanno valore meramente dichiarativo e non costitutivo.
Con riguardo alle spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione si è sostenuto che l’obbligo in capo ai singoli condomini non può essere ricollegato all’esercizio della funzione gestionale demandata all’amministratore in relazione alla somme indicate nel bilancio preventivo ma deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare, avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini che l’adottano, con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministrazione ovvero implicanti l’apporto di innovazioni condominiali.
Alla stregua di queste argomentazioni la sentenza in questione è approdata all’affermazione del seguente principio di diritto: “in caso di vendita di un’ unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.”.
Un ulteriore problema può verificarsi quando le spese straordinarie siano state approvate da più delibere condominiali. In questo caso la Suprema Corte, con la Sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013, ha precisato che “la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l’individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi. Pertanto, qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, efficace e definitiva per tutti i condomini, sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula.”
In definitiva, chi acquista può tutelarsi facendosi dare dall’amministratore condominiale una dichiarazione da cui risultino i dati contabili dell’unità immobiliare, eventuali opere straordinarie in corso o solo deliberate ed eventuali vertenze giudiziarie. Inoltre sarebbe consigliabile visionare (o, meglio, far visionare a un esperto) i verbali degli ultimi 5 anni e una copia del regolamento, in particolare di quello notarile, verificando il rispetto dell’eventuale convenzione urbanistica.
