Tabelle millesimali affette da errori tecnici: nullità o annullabilità della delibera di approvazione?

Le tabelle millesimali sono uno degli strumenti più utilizzati nella gestione delle spese condominiali. Ogni condomino contribuisce alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni in proporzione al valore della sua proprietà, espresso attraverso i millesimi. La corretta redazione di queste tabelle è essenziale per garantire una distribuzione equa e conforme ai criteri previsti dalla legge (art. 1123 c.c.).

Tuttavia, può capitare che, per errori tecnici, le tabelle millesimali non rispecchino correttamente il criterio di proporzionalità previsto dalla normativa. In tal caso, è fondamentale stabilire se la delibera di approvazione di queste tabelle debba essere considerata nulla o annullabile.

La disciplina delle tabelle millesimali

Secondo l’art. 1123, primo comma, del Codice Civile, i condòmini sono tenuti a sostenere le spese per la gestione delle parti comuni in base al valore della loro proprietà, espresso in millesimi. Le tabelle millesimali, che rappresentano questa divisione, possono essere approvate dall’assemblea condominiale. La giurisprudenza ha chiarito che l’approvazione di tali tabelle, e anche la loro revisione, non necessita del consenso unanime dei condòmini, ma può avvenire con la maggioranza qualificata, purché non venga modificato il criterio legale di ripartizione delle spese.

Tuttavia, in alcune circostanze, l’assemblea può deliberare modifiche ai criteri legali o al regolamento contrattuale di ripartizione, ma in tal caso è necessario il consenso unanime dei condòmini. Se, invece, l’assemblea modifica o approva le tabelle millesimali in violazione di tali criteri, la delibera è nulla, mentre se si tratta di una decisione relativa alla ripartizione concreta delle spese, la delibera è annullabile, ovvero impugnabile, ma non nulla.

Errori tecnici nelle tabelle millesimali: la giurisprudenza

Un aspetto particolarmente rilevante è la questione degli errori tecnici nelle tabelle millesimali. Cosa accade, ad esempio, se un condomino impugna una delibera di approvazione delle tabelle millesimali che contengono errori tecnici e che, pertanto, non rispecchiano il criterio di proporzionalità dell’art. 1123 c.c.?

Nel recente caso affrontato dalla Corte d’Appello di Firenze (sentenza n. 514 del 13 marzo 2024), la corte ha ribadito il consolidato orientamento giurisprudenziale, precisando che una delibera di approvazione delle tabelle millesimali affette da errori tecnici non è nulla, ma solo annullabile. Ciò significa che, se l’errore è tecnico e non intenzionale (come nel caso di una modifica deliberata dei criteri legali di ripartizione), la delibera non è invalidata in modo definitivo, ma può essere impugnata entro il termine di trenta giorni previsto dalla legge.

La sentenza della Corte d’Appello di Firenze

La vicenda esaminata dalla Corte d’Appello di Firenze riguardava una condomina che aveva impugnato una delibera di approvazione del bilancio consuntivo e preventivo, basata su tabelle millesimali redatte erroneamente. La condomina sosteneva che la delibera fosse nulla o annullabile in quanto le tabelle millesimali non rispecchiavano i criteri di legge per la ripartizione delle spese.

La corte, tuttavia, ha confermato la sentenza di primo grado, affermando che l’approvazione delle tabelle millesimali richiede solo il consenso della maggioranza qualificata, e non quello unanime. Inoltre, ha sottolineato che l’errore tecnico nelle tabelle non rende la delibera nulla, ma annullabile, in quanto tale errore non deriva dalla volontà dell’assemblea di derogare al criterio di proporzionalità, ma da un imprevisto errore tecnico.

Conseguenze delle delibere condominiali errate

La distinzione tra nullità e annullabilità è fondamentale per comprendere le conseguenze legali di una delibera errata. In base alla giurisprudenza, le delibere che modificano i criteri di ripartizione delle spese in modo contrario a quanto stabilito dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale sono nulle e devono essere annullate per sempre, anche se approvate dalla maggioranza. Al contrario, le delibere che riguardano la ripartizione concreta delle spese, ma che rispettano i criteri legali, sono solo annullabili, ovvero impugnabili entro trenta giorni dalla notifica della delibera.

Pertanto, se le tabelle millesimali contengono errori tecnici che non modificano la volontà dell’assemblea di derogare alla legge, la delibera di approvazione non è nulla, ma solo annullabile. In altre parole, l’errore non è sufficiente a invalidare la delibera, ma il condomino che ritiene di essere danneggiato può impugnarla entro il termine di trenta giorni.

Conclusioni

La corretta gestione delle tabelle millesimali è essenziale per il buon funzionamento di un condominio. Gli errori tecnici possono influire sulla ripartizione delle spese, ma non comportano la nullità delle delibere adottate, salvo che non si tratti di un errore che deroga ai criteri di legge. In caso di errore tecnico, la delibera è solo annullabile, e deve essere impugnata entro il termine di decadenza di trenta giorni. Tuttavia, i condòmini possono sempre richiedere la revisione delle tabelle millesimali senza limiti di tempo, se ritengono che la valutazione delle unità immobiliari sia errata.

In ogni caso, è fondamentale per i condòmini essere consapevoli dei propri diritti e dei termini per l’impugnazione delle delibere condominiali, per evitare di perdere opportunità legali e tutelare i propri interessi.