In tema si sfratto per morosità occorre fornire alcuni chiarimenti in merito alle tematiche principali affrontate nei Tribunali.sfratto per morosità studio legale jonas

Come noto, lo sfratto per morosità è un procedimento giudiziale “speciale” piuttosto rapido, che permette al locatore di rientrare nel possesso dell’immobile concesso in locazione, nel caso in cui il conduttore risulti inadempiente in relazione al pagamento dei canoni stabiliti da contratto. 

Secondo il disposto dell’art. 658, 1° comma, c.p.c., infatti “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti“.

Elemento fondamentale per procedere allo sfratto per morosità è il contratto scritto che può essere ad uso abitativo o commerciale. Infatti, l’azione di intimazione di sfratto ex art. 658 c.p.c. non può infatti essere intrapresa sulla base di un mero accordo verbale tra proprietario e conduttore.

Quando si può procedere allo sfratto per morosità.

In tema di inadempimento, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell’importanza dell’inadempimento del conduttore in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato – ai sensi degli art. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva l. 9 dicembre 1998 n. 431) – a due elementi: l’uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o allomesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone; l’altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell’elemento soggettivo dell’inadempimento, costituito dall’imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore (Tribunale Pisa, 03/12/2019, n.1243). Costituisce presupposto per lo sfratto però anche il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

Questo criterio, tuttavia, trova applicazione solo alle locazioni ad uso abitativo e non a quelle ad uso diverso da quello abitativo. Per queste ultime opera il criterio dell’inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. In questo caso spetta al giudice valutare in concreto l’importanza dell’inadempimento del conduttore. A tal fine il giudice può ricorrere al principio sancito dall’art. 5 della l. n. 392/1978, come parametro orientativo, alla stregua delle particolarità del caso concreto.

Pagamento dei canoni in corso di causa

In tema di locazioni, il pagamento delle morosità intimate dopo l’introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dall’articolo 1453, comma 3, del C.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell’intimazione di sfratto non è ostativa all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti. Di conseguenza, il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotta con l’intimazione di sfratto (Tribunale Roma sez. VI, 30/03/2021, n.18938).

Condanna al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell’immobile locato

In tema di locazione, la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell’immobile locato, dal medesimo comunque dovuti a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell’immobile (ai sensi dell’art. 1591 c.c.), costituisce ampliamento della domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, che trova fondamento nella particolare disposizione dell’art. 664, comma 1, c.p.c. secondo cui, in caso di convalida definitiva dello sfratto intimato per la morosità del conduttore, è ammissibile l’emissione dell’ingiunzione al pagamento non solo dei canoni scaduti alla data di notificazione dell’intimazione ma, ove l’intimante ne abbia fatto contestuale richiesta, anche di quelli “a scadere fino all’esecuzione dello sfratto”, quale ipotesi specifica di condanna c.d. in futuro, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l’ordinamento tutela l’interesse del creditore all’ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l’inadempimento (Tribunale Palermo sez. II, 17/03/2021, n.1146).

Fideiussione a garanzia degli obblighi del conduttore

In caso di fideiussione a garanzia degli obblighi del conduttore in un rapporto di locazione, laddove intervenga una morosità del conduttore tale da giustificare la risoluzione del contratto, l’obbligo del locatore garantito di informare il fideiussore della mora e di chiedere a quest’ultimo l’autorizzazione per continuare a far credito al debitore (e quindi non agire immediatamente per la risoluzione della locazione), ai sensi dell’art. 1956 c. c., richiede comunque, come espressamente previsto da tale disposizione, che il locatore stesso fosse consapevole che le condizioni patrimoniali del conduttore erano divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito; tale requisito può peraltro essere accertato anche sulla base di presunzioni, se dotate dei caratteri di cui all’art. 2729 c.c..

La mora del conduttore

La persistente morosità del conduttore rispetto alla corresponsione del canone mensile, nonché degli importi dovuti a titolo di spese accessorie, costituisce pacificamente un grave inadempimento ex art. 1455 cc. In primo luogo, tale valutazione si fonda sul dettato dell’art. 1587 cc, che prevede due obbligazioni principali a carico del conduttore: a) prendere in consegna il bene oggetto del contratto e servirsene in conformità all’uso pattuito; b) dare il corrispettivo nei termini convenuti. In secondo luogo, essa viene corroborata dal principio secondo cui, in materia di locazione non abitativa, l’art. 5 della Legge del 27.07.1978 n. 392 deve essere assunto come parametro di orientamento per valutare la gravità nell’inadempimento nel caso concreto.

Specificamente, la norma richiamata sancisce che, se il conduttore ha omesso di pagare una o più mensilità del canone locatizio, ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento ex art. 1455 cc non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma deve essere presunta.

Titolo esecutivo nei confronti del conduttore: conseguenze per il subconduttore.

La sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore o il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione o morosità esplicano l’efficacia di titolo esecutivo nei confronti del subconduttore, ancorché quest’ultimo non abbia partecipato al giudizio, né sia menzionato nel titolo, in quanto la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato, la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi dell’art. 1595, comma 3, c.c. (Cassazione civile sez. VI, 28/03/2022, n.9899).

La Mediazione.

Il D.l. 69/2013 ha disciplinato esplicitamente, per le cause di locazione che proseguono a seguito del mutamento del rito, l’obbligatorietà del procedimento di mediazione, sanzionata con l’improcedibilità del giudizio. Ai sensi dell’art.5, comma 4, lett.b) d.lgs.28/2010, infatti, le disposizioni dei commi 1 bis e 2 non si applicano “nei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, fino al mutamento del rito di cui all’art.667 c.p.c.”

L’originario intimante ha quindi l’onere dell’avvio del procedimento entro 15 giorni dalla data dell’udienza ex art. 426 c.p.c., termine che deve essere considerato perentorio, secondo la giurisprudenza prevalente.