amministratore di condominio revoca

Sono tantissime le persone scontente del proprio amministratore di condominio che ci chiedono come agire per la sua revoca. Ecco alcune precisazioni sull’argomento:

Chi è legittimato ad agire e resistere in giudizio?

A questa domanda ha dato risposta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 15706 del 23 giugno 2017.

Si legge nel provvedimento che “il procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio, che può essere intrapreso su ricorso di ciascun condomino, riveste un carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, ed è ispirato dall’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell’amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore”.

Di contro, prosegue la Cassazione “interessato e legittimato a contraddire è soltanto l’amministratore, non sussistendo litisconsorzio degli altri condomini (Cass. Sez. 2, 22/10/2013, n. 23955).

Quali sono i motivi di revoca?

L’art. 1129 c.c., al comma undicesimo prevede la possibilità per ciascun condomino di rivolgersi all’autorità giudiziaria ai fini di ottenere la revoca dell’incarico qualora:

  • l’amministratore non abbia informato il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell’autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.);

  • l’amministratore non abbia reso il conto della sua gestione;

  • l’amministratore abbia commesso gravi irregolarità.

Le gravi irregolarità

Occorre precisare che l’elenco delle gravi irregolarità è a carattere esemplificativo e non già tassativo, pertanto la sua valutazione è rimessa alla discrezionalità del giudice che potrà ravvisarle anche in ipotesi non tipizzate.

A tal proposito, il comma 12 dell’articolo 1129 del codice civile considera espressamente gravi irregolarità:

1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale intestato al condominio;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, n. 6), 7) e 9) (tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore e registro di contabilità);
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell’articolo 1129 (informazioni scritte da fornire in caso di accettazione della nomina).

Ai sensi dell’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, costituisce poi grave irregolarità idonea a giustificare la revoca dell’amministratore di condominio (e la sua condanna al risarcimento danni) la non ottemperanza all’obbligo di dare senza indugio notizia all’assemblea dei condomini dell’eventuale azione giudiziale intentata avverso il condominio per la revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio.