Vuoi procedere alla revoca dell’amministratore di condominio e nominarne uno nuovo? Una breve guida.

Quando è necessario nominare l’amministratore.

La legge impone la nomina di un amministratore alla presenza di almeno otto condòmini. Una volta nominato, resta in carica per un anno, rinnovabile tacitamente per un periodo di egual durata.

Natura dell’incarico.

L’incarico dell’amministratore è di tipo “fiduciario”: significa che può sempre essere interrotto se viene meno la fiducia nel suo operato. Non occorre una giusta causa: la revoca è assolutamente libera, nel senso che può anche essere immotivata.

Tuttavia in quest’ultima ipotesi, l’amministratore potrebbe richiedere il risarcimento dei danni, dovuti ai pregiudizi subiti per l’improvvisa rimozione dall’incarico. In ogni caso, all’amministratore revocato anzitempo spetta sempre il compenso per l’attività svolta sino al momento della rimozione, oltre al rimborso delle spese anticipate (da documentare) nell’interesse della compagine.

Naturale fine dell’incarico.

L’amministratore di condominio termina il proprio mandato automaticamente dopo un anno dalla nomina, a meno che non venga prima adottata una delibera assembleare per rinnovargli l’incarico per un ulteriore anno. Di conseguenza, il mandato si conclude senza la necessità di una revoca formale. Tuttavia, eccezionalmente, dopo il primo conferimento dell’incarico la legge prevede una proroga automatica per un altro anno.

Prima che il mandato scada, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea per discutere e votare il rinnovo del suo incarico o per nominare un suo sostituto. Se l’assemblea non viene convocata, egli cessa di fatto le sue funzioni, ma rimane in carica in regime di “prorogatio” fino all’effettivo insediamento del sostituto.

Dunque il primo modo per mandare via l’amministratore è attendere la fine dell’anno di gestione e, in assemblea, nominare un diverso soggetto in sua vece.

Revoca dell’incarico e quorum necessari

Come anticipato e fermo quanto detto, il mandato può essere revocato in qualsiasi momento, anche prima della scadenza, da parte dell’assemblea. A tal fine l’articolo 1129 del Codice civile stabilisce che, per la revoca dell’amministratore, è necessaria la stessa maggioranza richiesta dalla legge per la sua nomina. Pertanto è necessario il seguente quorum:

• maggioranza dei presenti in assemblea (50%+1);

• che rappresentino almeno metà dei millesimi dell’edificio (500/1.000).

In buona sostanza, sia per la revoca che per la successiva o contestuale nomina di un nuovo amministratore in sostituzione del precedente occorre il voto favorevole della maggioranza dei condòmini presenti (maggioranza “per teste”) che sia titolare di almeno 500 millesimi (maggioranza “per quote”).

Tali quorum valgono sempre, sia in prima che in seconda convocazione.

La sostituzione può avvenire nella stessa adunanza, revocando l’amministratore in carica e nominando il nuovo, facendo sì che il passaggio delle consegne si svolga nello stesso momento, oppure in una successiva riunione, che dovrà essere indetta dall’amministratore uscente, il quale rimane in carica in regime di prorogatio fino a che l’adunanza non nomina il successore.

Se l’amministratore non convoca l’assemblea di condominio: che fare?

Naturalmente per procedere alla votazione per la revoca dell’amministratore, occorre la convocazione dell’assemblea, che spetta sempre all’amministratore disporre. Egli è tenuto a farlo obbligatoriamente almeno una volta all’anno, proprio al fine di decidere la revoca o il rinnovo del suo mandato, nonché per approvare il bilancio consuntivo e il piano di riparto.

Se l’amministratore non provvede alla convocazione dell’assemblea, ci sono due soluzioni:

a) l’autoconvocazione;

B) la revoca giudiziaria dell’amministratore con ricorso al Tribunale.

A) L’autoconvocazione

L’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea se lo richiedono almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi dell’edificio. Se questi entro 10 giorni dall’istanza non vi provvede, i condomini in questione possono procedere autonomamente a convocare l’assemblea rispettando la consueta procedura:

• invio degli avvisi di convocazione a tutti i condomini, con raccomandata a/r, PEC (le spese vengono poi messe a carico del condominio);

• l’avviso di convocazione deve essere ricevuto con un anticipo di almeno 5 giorni dalla data della prima convocazione;

• l’avviso deve indicare la data, l’orario e il luogo della prima e della seconda convocazione, nonché i punti all’ordine del giorno (nel caso di specie: “Conferma o revoca dell’amministratore in carica ed eventuale nomina di sostituto”).

B)La revoca giudiziale

Se l’assemblea non riesce a costituirsi o se, costituita, non approva la revoca dell’amministratore (così confermandogli l’incarico), ciascun condomino dissenziente può, in presenza di gravi irregolarità commesse dall’amministratore medesimo, chiedere al giudice di revocarlo.

Le cause di revoca giudiziale dell’amministratore sono indicate dall’articolo 1129 del Codice civile ma, secondo la giurisprudenza, non sono tassative. Alcune di queste sono:

• omessa presentazione dell’annuale conto di gestione;

• gravi irregolarità fiscali;

• mancata apertura o utilizzo del conto corrente condominiale per farvi transitare le somme riscosse per conto del condominio (in modo da assicurarne la tracciabilità);

• omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale (il bilancio consuntivo);

• il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;

• mancata riscossione delle quote condominiali;

• violazione delle regole sulla custodia, conservazione e aggiornamento dell’anagrafe condominiale, del registro dei verbali e di tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;

• inottemperanza alla richiesta del singolo condomino di conoscere lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e le eventuali liti in corso;

Impugnazione della delibera di revoca dell’amministratore.

I condòmini sfavorevoli alla sostituzione dell’amministratore possono opporsi alla deliberazione adottata dall’assemblea solo se questa presenta profili di illegittimità formale.

In altre parole, i proprietari che vogliono impugnare la delibera di revoca dell’amministratore possono farlo solo se sono stati commessi errori formali, come ad esempio:

• mancanza delle maggioranze previste dalla legge ed esaminate nei precedenti paragrafi;

• omessa notifica dell’avviso di convocazione;

• mancato inserimento della revoca all’interno dell’ordine del giorno;

• omessa indicazione, all’interno del verbale assembleare, del nominativo dei condòmini favorevoli e dei millesimi che rappresentano.

Solo in presenza di vizi di questo tipo è possibile impugnare la delibera di revoca dell’amministratore, nel consueto termine di 30 giorni dalla sua adozione oppure dalla notifica (per gli assenti).

In tutte le altre ipotesi, i condòmini contrari alla delibera non possono opporsi alla volontà della maggioranza, in quanto espressa nel rispetto della legge.