Le tabelle millesimali in condominio sono uno strumento cruciale nella gestione, poiché determinano la ripartizione delle spese comuni e il peso delle singole unità immobiliari nelle decisioni condominiali. Tuttavia, capita che queste tabelle risultino errate, inadeguate o ingiuste, rendendo necessaria una modifica. Ma come si modifica una tabella millesimale e quali sono le normative che disciplinano il processo? Scopriamolo insieme.
Cosa Sono le Tabelle Millesimali in Condominio?
Le tabelle millesimali rappresentano la suddivisione del valore complessivo di un edificio, assegnando a ciascuna unità immobiliare una porzione proporzionale, in millesimi. Questi millesimi servono a ripartire le spese comuni, come quelle per la manutenzione di ascensori, la pulizia delle aree comuni e le riparazioni straordinarie. Il calcolo dei millesimi si basa su fattori oggettivi come la superficie, l’esposizione, il piano e la qualità dell’immobile.
Quando È Necessaria una Modifica delle Tabelle Millesimali?
Le tabelle millesimali possono necessitare di modifiche per vari motivi. L’articolo 69 delle Disposizioni per l’Attuazione del Codice Civile (modificato dalla legge 220/2012, la “Riforma del Condominio”) stabilisce i principali casi in cui è possibile apportare modifiche:
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Errore nella redazione originale: Se le tabelle sono state redatte erroneamente, è possibile correggerle.
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Modifiche strutturali dell’edificio: Ampliamenti, sopraelevazioni o la creazione di nuove unità immobiliari richiedono un aggiornamento delle tabelle millesimali. In questi casi, non è necessaria l’unanimità, ma basta la maggioranza qualificata (500 millesimi).
In aggiunta, qualsiasi condomino può chiedere la modifica delle tabelle millesimali quando queste risultano obsolete, a condizione che vi siano motivi giuridici adeguati.
Procedura per la Modifica delle Tabelle Millesimali
Modificare le tabelle millesimali non è un processo automatico, ma richiede il rispetto di determinati passaggi:
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Proposta di modifica: Un singolo condomino o l’amministratore può proporre la modifica. In caso di necessità, viene convocata un’assemblea condominiale.
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Nomina di un tecnico qualificato: Un professionista (architetto, ingegnere o geometra) deve calcolare i nuovi millesimi sulla base di parametri oggettivi. Questo tecnico redige una perizia che propone la nuova ripartizione.
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Approvazione in assemblea: La modifica deve essere approvata dall’assemblea condominiale. Fino alla riforma del 2012, l’approvazione richiedeva l’unanimità. Oggi è sufficiente la maggioranza qualificata (500 millesimi). Se la modifica dipende da un errore o da modifiche strutturali, non è necessaria l’approvazione assembleare.
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Ricorso al giudice: Qualora un condomino non riesca a ottenere la modifica in assemblea, può rivolgersi al tribunale. Il giudice deciderà e potrà nominare un consulente tecnico.
Limitazioni e Condizioni per la Modifica delle Tabelle Millesimali
Non tutte le modifiche al valore delle unità giustificano una revisione delle tabelle. Piccoli cambiamenti non influenzano il bilanciamento dei millesimi e non sono sufficienti per una revisione. Inoltre, le tabelle millesimali non possono essere modificate per adattarle ai desideri di singoli condomini; la revisione deve essere fondata su motivazioni oggettive e comprovabili.
Le Tabelle Millesimali Parziali
Oltre alla tabella millesimale generale (Tabella A), che riguarda le spese comuni generali, esistono anche tabelle millesimali parziali. Queste si applicano a specifiche parti dell’edificio, come ascensori, scale e impianti di riscaldamento centralizzato. Anche queste tabelle possono essere modificate, seguendo le stesse regole delle tabelle principali.
Valore Retroattivo della Modifica delle Tabelle Millesimali
Secondo la Corte di Cassazione (Ordinanza n. 23739 del 04 settembre 2024), le modifiche alle tabelle millesimali disposte dal tribunale hanno valore costitutivo, non solo dichiarativo. Questo significa che le modifiche hanno effetti retroattivi, obbligando i condomini a saldare eventuali differenze derivanti dagli errori precedenti. L’amministratore ha il diritto di esigere il pagamento di queste somme retroattive e può intraprendere azioni legali se il condomino non paga quanto dovuto.
Il Consenso Unanime e la Maggioranza Qualificata
Nel caso di modifiche che comportano una deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese (art. 1123 c.c.), è necessaria l’approvazione unanime dei condomini. Tuttavia, se la modifica rispetta i criteri legali codificati, la delibera è valida con la maggioranza qualificata, come previsto dall’art. 1136, comma 2, c.c.
La giurisprudenza consolidata, infatti, stabilisce che la revisione delle tabelle millesimali che non alteri il regime legale di ripartizione delle spese può essere approvata dalla maggioranza qualificata. Se, invece, vengono introdotte convenzioni diverse o modifiche che derivano da un regolamento contrattuale, è necessaria l’unanimità dei condomini. Un esempio di tale orientamento è fornito dalla sentenza del Tribunale di Napoli (n. 6893 del 08/07/2022).
Conclusioni: Gestire le Tabelle Millesimali in Condominio
In conclusione, la modifica delle tabelle millesimali è un processo tecnico e legale che va affrontato con attenzione per evitare conflitti. Nonostante la riforma del 2012 abbia semplificato la procedura, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista per garantire che la ripartizione delle spese condominiali sia equa e conforme alla legge. Inoltre, in caso di disaccordo, è possibile ricorrere al tribunale per tutelare i diritti di tutti i condomini.
Gestire correttamente le tabelle millesimali è fondamentale per mantenere l’equilibrio tra i diritti e i doveri dei condomini e per assicurare una ripartizione trasparente delle spese comuni.
