Quando un condominio resta inerte per anni di fronte a infiltrazioni documentate, il proprietario danneggiato non deve rassegnarsi. La recente sentenza del Tribunale di Roma n. 3769 dell’11 marzo 2026 conferma un orientamento netto: risarcimento integrale del danno, obbligo di eseguire i lavori e una penale di 50 euro per ogni giorno di ritardo.
Questa pronuncia è di estrema importanza, poiché affronta un problema diffuso e stabilisce criteri chiari sulla responsabilità e sull’effettività della tutela.
Il caso: infiltrazioni dal cortile condominiale ai magazzini
La vicenda riguarda il proprietario di alcuni locali, posizionati sotto il cortile comune. Da anni, l’immobile subiva infiltrazioni d’acqua causate dal degrado della pavimentazione e del sistema di impermeabilizzazione dell’area condominiale.
Nonostante plurime perizie tecniche (CTU) avessero confermato il nesso causale e l’aggravamento dei danni , l’assemblea ha continuato a rinviare gli interventi necessari. Il Tribunale ha inquadrato il caso nell’ambito della responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c..
Responsabilità ex art. 2051 c.c. e ripartizione delle spese
Il condominio, in quanto custode delle parti comuni, risponde dei danni causati ai singoli condomini a meno che non provi il caso fortuito. Nella sentenza n. 3769/2026, il Giudice ha distinto chiaramente due profili economici:
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Risarcimento del danno (Art. 2051 c.c.): I danni subiti dai locali privati (quantificati in circa 39.611,90 euro ) devono essere risarciti integralmente dal condominio, poiché derivano dall’omessa manutenzione.
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Costo dei lavori di ripristino (Art. 1125 c.c.): Per quanto riguarda il rifacimento della pavimentazione del cortile, il Tribunale ha applicato per analogia il criterio dell’art. 1125 c.c. Essendo il cortile una struttura divisoria che funge da copertura per i locali sottostanti, le spese di impermeabilizzazione e ripristino vanno ripartite tra il condominio (proprietario del piano superiore) e il proprietario dell’immobile sottostante.
La penale giornaliera: una vittoria per il condomino
L’aspetto più innovativo della sentenza è l’applicazione della penale (o astreinte). Il Tribunale di Roma ha condannato il condominio al pagamento di 50 euro per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione dei lavori, decorsi 120 giorni dalla pubblicazione della sentenza.
Questa misura è stata ritenuta necessaria a causa della condotta del condominio, caratterizzata da anni di inerzia e perizie ignorate. La penale ha lo scopo di garantire che la decisione del giudice venga effettivamente eseguita, evitando che il condomino danneggiato debba attendere altri anni prima di vedere ripristinata la salubrità dei propri locali.
Cosa fare se subisci infiltrazioni nel tuo condominio.
Questa sentenza è un precedente prezioso per chiunque si trovi in una situazione di stallo. Per tutelare i propri diritti è fondamentale:
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Documentare il danno: Effettuare foto e, se possibile, una perizia tecnica di parte.
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Inviare una diffida formale: Sollecitare il condominio tramite PEC o raccomandata A/R.
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Agire tempestivamente: L’inerzia può aggravare il danno e complicare la prova del nesso causale.
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