Immobile al piano terra con ingresso autonomo: deve contribuire alle spese per l’ascensore?

Spese per l’ascensore: la ripartizione delle spese condominiali è spesso motivo di discussione, soprattutto per quanto riguarda l’ascensore. Ma un immobile situato al piano terra, con ingresso autonomo, è davvero obbligato a contribuire a tali spese? La risposta dipende dal principio dell’uso effettivo o potenziale, disciplinato dall’art. 1123 del Codice Civile.

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Cosa dice la normativa sulle spese condominiali per l’ascensore?

L’art. 1123 c.c. stabilisce che le spese per la manutenzione e l’esercizio dei beni comuni devono essere suddivise in base all’uso che ciascun condomino può farne, salvo accordi differenti presenti nel regolamento condominiale.

In questo contesto, si distinguono due criteri principali:

1. Uso effettivo: l’immobile utilizza concretamente l’ascensore.

2. Uso potenziale: l’immobile potrebbe utilizzare l’ascensore, anche se nella pratica ciò non avviene.

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Uso effettivo o potenziale: quale criterio si applica?

Per gli immobili al piano terra con ingresso autonomo, è fondamentale verificare se l’ascensore sia utilizzabile:

• Esclusione delle spese: se l’immobile non ha accesso alle parti comuni del condominio (scale o ascensore), non vi è né un uso effettivo né un uso potenziale. In questo caso, il proprietario è escluso dalla contribuzione.

• Obbligo di contribuzione: se l’immobile, anche con ingresso autonomo, ha accesso alle scale comuni e, di conseguenza, potrebbe usufruire dell’ascensore, il proprietario è tenuto a contribuire, pur non facendo uso concreto del servizio.

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Giurisprudenza rilevante sulle spese per l’ascensore

La giurisprudenza ha spesso affrontato la questione dell’uso effettivo e potenziale:

1. Cassazione civile, sentenza n. 22012/2013: Conferma che i condomini dei piani bassi devono contribuire alle spese per l’ascensore se esiste un uso potenziale del bene.

2. Tribunale Prato sez. I, 11/02/2021, n.117: Nell’applicazione di tale norma deve aversi riguardo non al godimento effettivo bensì al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa comune, posto che quella del condomino è un’obbligazione propter rem che trova fondamento nel diritto di comproprietà sulla cosa comune, sicché il fatto che egli, potendo godere della cosa comune, di fatto non la utilizzi, non lo esonera dall’obbligo di pagamento delle spese.

3. Cassazione civile, sentenza n. 7584/2021: Chiarisce che la mancata fruizione concreta dell’ascensore non esclude l’obbligo di pagamento, purché l’unità immobiliare abbia accesso alle parti comuni.

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Cosa fare in caso di contestazione?

Per escludere l’obbligo di pagamento delle spese dell’ascensore, il proprietario di un immobile al piano terra con ingresso autonomo deve dimostrare:

• La totale autonomia dell’unità rispetto alle parti comuni.

• L’impossibilità concreta di utilizzare l’ascensore.

Un elemento rilevante può essere la presenza di una clausola nel regolamento condominiale che esclude dalla contribuzione le unità con ingresso autonomo.

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Conclusione

Se l’immobile al piano terra con ingresso autonomo non ha accesso diretto all’ascensore né alle scale comuni, è possibile richiedere l’esonero dalle spese di manutenzione e gestione dell’ascensore. Tuttavia, per evitare contestazioni, è consigliabile consultare il regolamento condominiale e, se necessario, rivolgersi a un legale esperto in diritto condominiale.