Fondo manutenzione straordinaria condominioIl fondo per la manutenzione straordinaria nel condominio è una misura prevista dall’art. 1135 del Codice Civile per garantire che i lavori di manutenzione straordinaria siano adeguatamente finanziati. In questo articolo vediamo quali sono gli obblighi dell’assemblea condominiale, come deve essere costituito il fondo, e la giurisprudenza più recente in materia.

L’articolo 1135 del Codice Civile

L’art. 1135 comma 4 del Codice Civile stabilisce che l’assemblea condominiale, prima di procedere all’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria, deve deliberare la costituzione di un fondo speciale che copra l’intero ammontare dei lavori approvati. Questa previsione evita che i lavori rimangano bloccati per mancanza di liquidità.

Funzionamento del fondo

L’assemblea delibera sia i lavori da eseguire che l’ammontare del fondo. La costituzione è obbligatoria prima dell’avvio dei lavori e l’importo deve coprire il costo totale degli interventi. Ogni condomino è tenuto a versare la sua quota in base ai millesimi di proprietà, a meno che non siano previste diverse convenzioni.

La Corte di Cassazione (Sentenza n. 10153/2011) ha chiarito che la mancata costituzione del fondo speciale potrebbe rendere nulla la delibera di approvazione dei lavori straordinari.

Criticità pratiche

Uno dei problemi più frequenti è la morosità di alcuni condomini. In questo caso, l’amministratore ha il compito di sollecitare i pagamenti e, se necessario, attivare procedure legali per il recupero dei crediti. La mancata partecipazione alle spese di un condomino non esonera l’assemblea dall’obbligo di costituire il fondo, come chiarito dalla Cassazione Civile, Sez. II, Sent. n. 24299/2018.

Un’altra questione è la rateizzazione del fondo. La Cassazione Civile, Sentenza n. 14530/2017 ha stabilito che l’assemblea può deliberare la costituzione progressiva del fondo, consentendo ai condomini di versare le somme in più tranche, purché venga garantita la copertura integrale dell’importo prima dell’inizio dei lavori.

Giurisprudenza recente

Sentenza Cassazione n. 16630/2021: Conferma che la costituzione del fondo è obbligatoria per tutti i lavori straordinari, anche se deliberata in più rate, purché la copertura sia completa prima dell’inizio degli interventi.

Sentenza Cassazione n. 9839/2022: Sancisce che una delibera assembleare che approva i lavori senza prevedere un fondo adeguato può essere impugnata per nullità.

Tribunale di Milano, Sentenza n. 2123/2023: Conferma che l’amministratore è tenuto a richiedere il pagamento anticipato ai condomini prima di avviare lavori straordinari, in assenza del fondo speciale, pena la responsabilità civile dell’amministratore.

Ordinanza Cassazione n. 9388/2023: “L’art. 1135 , comma 1, n. 4 c.c., imponendo l’allestimento anticipato del fondo speciale “di importo pari all’ammontare dei lavori”, ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, “in base a un contratto”, correlati alla contabilizzazione dell’avanzamento dei lavori, configura, pertanto, una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c.“.

Conclusione

La costituzione di un fondo per la manutenzione straordinaria è non solo un obbligo previsto dalla legge, ma anche uno strumento indispensabile per garantire la continuità e l’efficacia degli interventi nel condominio. Rispettare le previsioni dell’art. 1135 e le delibere assembleari è essenziale per evitare contenziosi e per assicurare che i lavori siano eseguiti senza intoppi.

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