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Se il condominio ha adottato una delibera che ritieni ingiusta o illegittima esistono dei termini ben precisi per contestarla. Scaduti i quali la delibera diventa definitiva. Ecco perché è necessario conoscere quali sono i termini di impugnazione della delibera condominiale: da questi dipende la possibilità di opporsi a una richiesta di pagamento, anche se intervenuta con decreto ingiuntivo.

Attenzione però: non per tutte le delibere condominiali è necessario rispettare i termini di impugnazione: quando infatti il vizio è particolarmente grave, la contestazione in tribunale può essere fatta in qualsiasi momento, anche a distanza di numerosi anni

Qual è il termine per contestare una decisione dell’assemblea di condominio?

Come noto, il condominio prende le proprie decisioni con le delibere discusse e votate in assemblea, nel rispetto dei quorum previsti dalla legge.

Quando i quorum non vengono rispettati, quando l’avviso di convocazione non viene portato a conoscenza di tutti i condomini, quando la decisione concerne questioni che non sono di pertinenza dell’assemblea, la delibera condominiale è viziata e può essere impugnata innanzi al tribunale.

La giurisprudenza, al riguardo, ha distinto due tipi di vizi: quelli più gravi (che comportano la cosiddetta nullità dell’assemblea) e quelle meno gravi (che comportano la cosiddetta annullabilità dell’assemblea). Solo per i vizi meno gravi è previsto un termine di impugnazione della delibera assembleare, mentre quelli più gravi possono essere fatti valere in qualsiasi momento, senza decadenze.

Il termine per contestare le delibere annullabili è di 30 giorni, che decorrono:

  • per i presenti e gli astenuti, dal giorno della votazione;
  • per gli assenti, dal giorno in cui ricevono il verbale dell’assemblea, spedito loro dall’amministratore.

Quali sono i vizi contestabili?

Abbiamo appena detto che solo per alcuni vizi esistono dei termini di impugnazione della delibera di condominio: si tratta di quelli meno gravi che conducono alla annullabilità della votazione. A questo punto, occorre distinguere quali sono i casi di nullità e quelli di annullabilità delle delibere condominiali.

In particolare, sono nulle le delibere prive degli elementi essenziali;

con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume); con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; comunque invalide in relazione all’oggetto.

Ecco qualche esempio di delibera nulla per la quale non è imposto alcun termine di impugnazione:

  • delibera che persegue l’interesse del condominio violando il diritto di proprietà di uno o più condomini;
  • oggetto su cui l’assemblea non ha il potere di deliberare;
  • delibera che incide sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
  • esecuzione di lavori urgenti e necessari per l’interesse comune ma su proprietà esclusive di condomini senza il loro consenso;
  • oggetto su cui l’assemblea non ha il potere di deliberare;
  • oggetto che non rientra nella competenza assembleare.

Al contrario sono annullabili – e quindi da contestare necessariamente entro 30 giorni – le delibere:

  • affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;
  • genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;
  • con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;
  • adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
  • che violano norme che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.

Attenzione: non possono essere contestate le delibere condominiali per ragioni di opportunità. Se ad esempio un condomino ritiene troppo esosa una spesa o non utile al condominio il giudice non può intervenire sostituendosi alle valutazioni dell’assemblea. Il tribunale non può cioè entrare nel merito delle decisioni ma può solo controllare il rispetto della forma e della procedura.

Si può ridurre il termine di impugnazione delle delibere assembleari?

La Cassazione ha ritenuto nulla la clausola del regolamento di condominio che stabilisca un termine di impugnazione inferiore ai 30 giorni previsti dal codice civile.

In altre parole, il regolamento condominiale non può intervenire sui termini per l’impugnazione delle delibere assembleari: si tratta infatti di una materia sottratta dal codice civile alla possibilità di modifica da parte dei condomini.

Il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti condomini, spiega la sentenza, «non può derogare alle disposizioni richiamate dall’articolo 1138 del codice civile (comma 4), né può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni».

In particolare, l’articolo 1138 contiene due diverse norme:

    • la prima esclude che i regolamenti condominiali possano menomare diritti spettanti a ciascun condomino in base agli atti di acquisto o alle convenzioni. Questa disposizione può essere derogata da un regolamento approvato all’unanimità (cosiddetto regolamento contrattuale);
    • la seconda dichiara inderogabili le disposizioni del codice concernenti l’impossibilita di sottrarsi all’onere delle spese, l’indivisibilità delle cose comuni, il potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, la nomina, la revoca ed i poteri dell’amministratore, la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti, la validità e l’efficacia delle assemblee, l’impugnazione delle relative delibere. Secondo la Cassazione, tale disposizione non può essere derogata neanche all’unanimità.

Che succede se scade il termine di 30 giorni per opporsi alla delibera condominiale?

Vien da sé che, se scade il termine di opposizione dei 30 giorni per impugnare la delibera condominiale, non cambia nulla nel caso di vizi che comportano la nullità, mentre, per i vizi che conducono all’annullabilità, non c’è più possibilità di mettere in gioco la decisione. Tant’è che – secondo la giurisprudenza – sarebbe in questo caso inutile proporre opposizione al decreto ingiuntivo eventualmente notificato dal condominio al condomino moroso se questi non ha prima contestato la decisione dell’assemblea nei termini. In altre parole, non si può neanche contestare la richiesta di pagamento delle quote millesimali se non si è rispettato il termine dei 30 giorni. Pertanto, occorre prestare particolare attenzione alle delibere condominiali e, se necessario, attivarsi prontamente per la loro impugnativa.