Condomino moroso: chi paga le spese condominiali non versate? Cosa dice la legge.

Vivere in condominio implica condivisione, cooperazione e obblighi. Ma cosa accade quando un condomino non paga la sua quota? Soprattutto: chi copre il debito condominiale in caso di morosità?

La questione è tutt’altro che semplice, poiché richiede un’attenta lettura delle specifiche disposizioni del Codice Civile – con particolare riferimento all’art. 63 delle norme di attuazione – nonché un’analisi dell’orientamento consolidato della giurisprudenza, sia di merito che di legittimità.

Vediamo come funziona la responsabilità per le spese condominiali non pagate e quali sono i diritti (e i limiti) degli altri condomini.

Chi risponde per le spese non pagate da un condomino moroso

La regola generale nel condominio è che ciascun proprietario risponde in modo parziario per le spese comuni, secondo i propri millesimi.

Non c’è solidarietà automatica.

Questo significa che i condomini in regola non sono tenuti a pagare l’intero debito lasciato dal moroso.

Articolo 63 disp. att. c.c.: cosa prevede?

Il comma 2 dell’art. 63 stabilisce un principio fondamentale:

“I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.”

In pratica, il creditore è tenuto a rivolgersi prioritariamente al condomino inadempiente e ad attivare ogni possibile azione di recupero nei suoi confronti, prima di coinvolgere gli altri comproprietari.

Debito sussidiario di garanzia: cosa significa

Secondo un recente orientamento della suprema Corte di Cassazione (sent n. 1002 del 2025) i condomini in regola con i pagamenti possono essere coinvolti solo in via sussidiaria e nei limiti della quota spettante al condomino moroso.

Questo meccanismo si chiama “debito sussidiario di garanzia”:

non si è obbligati primari,
si risponde solo dopo l’infruttuoso tentativo di escussione del moroso,
e solo entro i limiti della sua quota millesimale.

Quali strumenti ha il condominio contro il moroso

1. Decreto ingiuntivo senza passare dall’assemblea

L’amministratore è tenuto ad agire entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio per il recupero forzoso, anche senza autorizzazione assembleare.

2. Sospensione dai servizi comuni separabili

Il condomino che non è in regola con i pagamenti può essere escluso dall’utilizzo di servizi non indispensabili e a fruizione individuale, come i posti auto o le aree sportive.

3. Fondo morosi in caso di mancato recupero

Se il credito non può essere recuperato, l’assemblea può decidere di istituire un fondo per coprire il buco. Serve l’unanimità oppure, in casi urgenti, la maggioranza qualificata (500 millesimi).

Chi è responsabile della comunicazione dei morosi?

Un aspetto fondamentale, da non trascurare, è il dovere dell’amministratore di fornire ai creditori le generalità dei condomini inadempienti. Secondo la giurisprudenza (Cass. 1002/2025):

l’obbligo grava sull’amministratore in proprio,
non sul condominio nel suo complesso,
È un dovere cristallizzato dalla legge che rientra nella responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c.

L’omessa comunicazione può costituire responsabilità aquiliana con danno al creditore.

Conclusioni: chi paga se un condomino non paga

In caso di morosità condominiale, la legge offre un equilibrio tra tutela del condominio e dei creditori.
I condomini in regola non sono chiamati a pagare l’intero importo non versato da un altro, ma solo – eventualmente – la parte di loro spettanza, e solo dopo che ogni tentativo contro il moroso sia fallito.

La normativa e le recenti pronunce giurisprudenziali delineano un approccio attuale e tutelante, che valorizza la responsabilità personale e limita gli effetti negativi dell’inadempimento attraverso il principio di sussidiarietà.