Condominio: chi paga le spese di manutenzione e ristrutturazione dei balconi?

Il condomino che abita al piano terra deve contribuire alle spese per il rifacimento delle decorazioni presenti su terrazzi, pensiline e balconi situati ai piani superiori. È l’orientamento espresso dalla Cassazione con la sentenza 10209/2015.

Per giungere a questa conclusione è necessario innanzitutto verificare di che tipo di balcone si tratti. Esistono, infatti due diverse tipologie di balconi:

– balconi incassati: sono quelli che formano una sorta di rientranza nella facciata, solitamente chiusa su due o tre lati;

– balconi aggettanti: sono quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio e costituiscono un prolungamento dell’appartamento.

Il balcone incassato nel corpo dell’edificio, invece, viene considerato di proprietà comune del proprietario dell’abitazione cui accede e del proprietario dell’abitazione sottostante, e ciò perché, essendo inserito nella struttura portante dell’edificio, funge sia da sostegno del piano superiore, sia da copertura del piano inferiore.

Date queste indicazioni, precisiamo che le spese di manutenzione relative ai balconi incassati vanno ripartite in misura uguale tra i due proprietari, rimanendo ai sensi dell’art. 1125 codice civile a carico esclusivo del proprietario di sotto, l’intonaco, la tinta e la decorazione della parte inferiore del balcone ed a carico del proprietario di sopra la copertura del balcone. Le spese relative al parapetto in muratura del balcone incassato, inserendosi nella facciata del condominio, vanno invece ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà.

Per quanto riguarda invece le spese di manutenzione di un balcone aggettante, esse devono essere sostenute unicamente dal proprietario dell’appartamento a cui ha accesso.

Tuttavia, una cosi netta ripartizione sarebbe troppo semplice, poiché va richiamato il principio, fatto proprio dalla suindicata sentenza della Corte di Cassazione, per cui “in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove devono considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”.

In definitiva, i balconi aggettanti costituiscono un prolungamento dell’unità immobiliare e appartengono in via esclusiva al proprietario dell’appartamento di cui fanno parte. Lo stesso non può dirsi per i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e della parte inferiore inseriti nel prospetto dell’edificio, che hanno la funzione di abbellirlo e devono essere considerati beni comuni.