Per riordinare la complessa materia degli affitti turistici e favorire la trasparenza fiscale, nel 2017 è stata varata una disciplina specifica, oggi punto di riferimento per il settore. La normativa cardine è il D.L. n. 50/2017, che ha introdotto il concetto di “locazioni brevi”: si tratta di accordi negoziali aventi a oggetto immobili abitativi, con una permanenza non superiore ai 30 giorni, sottoscritti tra privati al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Una delle agevolazioni principali riguarda la semplificazione burocratica: questi contratti non necessitano di registrazione, tranne nelle ipotesi in cui siano redatti per atto pubblico o scrittura privata autenticata. L’innovazione più significativa è stata l’estensione della cedolare secca: questo sistema di tassazione agevolata, inizialmente previsto solo per i canoni di locazione tradizionali, oggi include anche i proventi da sublocazione, i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario e le locazioni che comprendono servizi accessori (quali la pulizia o la dotazione di biancheria).
Tali disposizioni trovano applicazione sia nei rapporti diretti tra proprietario e inquilino, sia in quelli mediati da agenzie immobiliari o portali di prenotazione online (come Airbnb o Booking). Proprio per queste ultime piattaforme, il legislatore ha previsto obblighi di monitoraggio e responsabilità fiscale che esamineremo in un successivo articolo.
Nota bene: revisione del limite dal 2026 È fondamentale monitorare l’evoluzione normativa: a partire dall’anno d’imposta 2026, la legge n. 199/2025 ha ridotto la soglia per l’accesso al regime agevolato. La disciplina delle locazioni brevi sarà limitata a chi destina a tale scopo massimo due appartamenti annui. Oltre questo tetto, l’attività assume ex lege carattere imprenditoriale, comportando l’obbligo di apertura della partita IVA, l’iscrizione in Camera di Commercio e i relativi adempimenti contabili.
Ambito applicativo e requisiti contrattuali
Affinché una locazione possa definirsi “breve”, devono sussistere simultaneamente tre presupposti: l’immobile deve avere finalità residenziale ed essere situato nel territorio nazionale; la durata deve restare entro i 30 giorni; le parti devono agire come privati. Quest’ultimo punto è essenziale: se una società affitta un appartamento per i propri dipendenti (uso foresteria), la disciplina in esame non è applicabile, anche se l’operazione è sporadica.
Analisi dei servizi accessori ammessi
Il regime fiscale si estende anche ai contratti che, oltre alla disponibilità dell’alloggio, prevedono servizi complementari tipici dell’ospitalità privata (fornitura di lenzuola, pulizia, Wi-Fi, utenze). Tuttavia, se il locatore offre prestazioni supplementari come la ristorazione, il noleggio di veicoli o pacchetti turistici con guide e interpreti, la natura del rapporto muta. In queste circostanze, non si parla più di mera locazione ma di attività commerciale, soggetta a una diversa regolamentazione amministrativa e fiscale.
Forme negoziali compatibili
Il sistema delle locazioni brevi abbraccia diverse configurazioni contrattuali, purché entro il limite mensile:
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Sublocazione: quando il conduttore cede il godimento del bene a terzi.
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Comodato oneroso: quando chi ha ricevuto l’immobile in comodato lo affitta con il consenso del proprietario.
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Locazione di porzioni d’immobile: la messa a reddito di singole stanze all’interno di un’abitazione.
Valutazione della durata e immobili ammessi
Il computo dei 30 giorni va effettuato per ogni singolo contratto, anche se intercorrente tra le medesime parti durante l’anno. Dal punto di vista catastale, la norma è circoscritta alle unità abitative nelle categorie da A1 a A11 (pertinenze incluse), restando esclusi gli uffici (A10) e le altre categorie non residenziali.
L’influenza degli intermediari nella conclusione del contratto
La validità del regime non dipende dalle modalità di stipula: il contratto può nascere privatamente o attraverso piattaforme digitali e agenzie. Tuttavia, l’intervento di un mediatore fa scattare obblighi specifici in capo a quest’ultimo, che verranno approfonditi nel prossimo articolo.
Sintesi dei requisiti per l’opzione agevolata
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Rapporti di durata inferiore ai 30 giorni.
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Libertà nella forma contrattuale scelta.
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Immobili abitativi (A1-A11) e pertinenze.
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Inclusione di servizi accessori domestici.
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Entrambi i contraenti devono agire come soggetti privati.
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Applicabilità estesa a sublocazioni e comodati.
Revisione dei limiti dal 2026
Dal 2026, il beneficio fiscale previsto dal D.L. n. 50/2017 potrà essere richiesto solo per un massimo di due appartamenti. Chi supera questa soglia entra nell’alveo dell’attività imprenditoriale con tutti i conseguenti oneri fiscali.
Trattamento fiscale e imposta sostitutiva
Scegliendo la cedolare secca, il contribuente assoggetta i canoni a un’imposta unica che sostituisce l’IRPEF e le addizionali territoriali. Nel caso di registrazione volontaria, la cedolare assorbe anche i costi delle imposte di registro e di bollo.
Semplificazioni amministrative
L’esenzione dall’obbligo di registrazione per i contratti “sotto soglia” (30 giorni) rappresenta un’importante semplificazione gestionale per i locatori non professionali.
Evoluzione storica del regime
Prima del 2017, la cedolare era limitata ai soli redditi derivanti dalla proprietà dell’immobile. La norma attuale ha colmato una lacuna, permettendo anche a sublocatori e comodatari di beneficiare della tassazione agevolata su proventi che altrimenti sarebbero stati tassati con aliquote ordinarie.
Determinazione dell’aliquota: 21% vs 26%
Dal 2024, l’aliquota standard è fissata al 26%. Tuttavia, il legislatore concede l’aliquota agevolata al 21% per un solo immobile a scelta del contribuente. Tale opzione va esercitata in sede di dichiarazione dei redditi. Di conseguenza, chi affitta due unità pagherà il 21% sulla prima e il 26% sulla seconda.
Determinazione della base imponibile
L’imposta viene calcolata sull’intero corrispettivo lordo pattuito. È bene ricordare che, diversamente dalla tassazione ordinaria, non è ammessa alcuna deduzione forfettaria per le spese di gestione.
La gestione dei comproprietari e delle ritenute
Se l’affitto avviene tramite intermediario e il contratto è intestato a uno solo dei comproprietari, la ritenuta fiscale sarà certificata esclusivamente in suo favore. Solo il firmatario potrà scomputare tale somma dalle proprie tasse. Gli altri comproprietari dovranno dichiarare la propria quota di reddito senza poter beneficiare della ritenuta subita dal primo. Le spese accessorie non concorrono al calcolo dell’imposta solo se pagate dall’inquilino separatamente o rimborsate al locatore secondo i costi vivi documentati.
Aspetti dichiarativi e procedurali
In merito a sanzioni, controlli e riscossione, le locazioni brevi seguono il protocollo previsto per la cedolare secca sugli affitti tradizionali.
Modalità di esercizio dell’opzione
Il regime si sceglie in fase di dichiarazione dei redditi nell’anno in cui i canoni vengono percepiti o maturati. Se vengono affittate singole porzioni dello stesso immobile, la scelta fatta per la prima stanza vincola necessariamente i contratti successivi.
Impatto sul calcolo del reddito complessivo e ISEE
Anche se la cedolare è un’imposta autonoma, il reddito che ne deriva è rilevante per determinare i requisiti reddituali necessari a ottenere agevolazioni (come l’ISEE) o per il calcolo delle detrazioni per carichi familiari. I dettagli dell’operazione vanno inseriti nei quadri B o RB della dichiarazione.
Precisazioni per sublocatori e comodatari
In questi casi, la titolarità del reddito fondiario resta al proprietario. Il sublocatore o il comodatario dovranno invece indicare i propri proventi tra i “redditi diversi”, pur potendo applicare, se desiderato, la tassazione sostitutiva della cedolare secca.
Riepilogo operativo
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Aliquote: 21% (un immobile a scelta) o 26% (ordinaria) sul lordo.
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Tasse assorbite: IRPEF, addizionali e, ove previsto, registro e bollo.
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Scelta: Esercitabile annualmente in dichiarazione dei redditi.
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La gestione degli affitti brevi e l’impatto delle nuove normative richiedono una valutazione precisa per evitare errori e sanzioni. Se hai dubbi sulla corretta applicazione della cedolare secca o sulla gestione dei tuoi immobili in vista delle scadenze del 2026, non lasciare nulla al caso.
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