La presenza di un B&B in condominio comporta, per il proprietario, l’obbligo di concorrere alle spese comuni in proporzione ai millesimi di proprietà prescindendo dall’uso effettivo che il condomino faccia delle parti comuni dell’edificio, dovendosi far riferimento all’uso potenziale e non a quello effettivo. Di conseguenza, deve pagare anche il condomino che non fa uso delle parti comuni (magari perché tiene l’unità immobiliare sfitta).
Ebbene è possibile che i titolari di un’unità condominiale decidano di utilizzare l’immobile come B&B o di locare i locali ad un conduttore intenzionato a svolgervi l’attività di affittacamere.
In tal caso non è un fatto raro che i restanti condomini, attraverso una delibera o modificando le tabelle millesimali, pretendano una maggiorazione delle spese a carico delle unità immobiliare destinate alle attività sopra dette.
Tali delibere sono legittime? Chi usa più intensamente l’appartamento può essere chiamato ad una maggiore contribuzione degli oneri condominiali?
La questione è stata affrontata dalla decisione del Tribunale di Catania (sentenza del 9 ottobre 2020 n. 3179).
La vicenda sottesa alla pronuncia del Tribunale vedeva l’assemblea condominiale approvare delle tabelle che, tenendo conto della parziale destinazione a B&B, attribuivano un valore millesimale più alto all’unità immobiliare della condomina. Quest’ultima impugnava la decisione davanti al Tribunale della sua città.
Il Tribunale annullava la delibera di approvazione delle tabelle millesimali. Secondo il giudice, infatti, chi gestisce un bed and breakfast non deve pagare spese di condominio superiori a quelle degli altri condomini rispetto ai propri millesimi di proprietà. In altre parole, ad avviso del Tribunale, la maggiorazione degli oneri non trova nella presenza dei clienti una valida giustificazione.
Il criterio di ripartizione, quindi, non può essere alterato per via dell’esercizio dell’attività di B&B, ma resta quello di un normale appartamento adibito ad uso residenziale, come tutti gli altri. Di conseguenza il Tribunale annullava la delibera di approvazione delle tabelle illegittime.
Del resto il B&B in condominio non può essere vietato, salva la presenza di una clausola di natura contrattuale del regolamento (Trib. Roma 18 ottobre 2016, n. 19388).