Avvio dei lavori in Condominio: è necessario che il fondo speciale sia stato interamente versato?

Fondo Speciale per lavori in condominio: un amministratore ci ha recentemente sottoposto un quesito pratico di grande rilevanza:
“Approvate le spese, l’assemblea delibera di rifare la facciata ed approva il preventivo per euro 150.000; approva inoltre la costituzione di un fondo speciale, da versare in tre rate entro 30, 60 e 90 giorni. La mia domanda è: devo aspettare che siano versate tutte le rate oppure posso avviare subito i lavori?”

Il nodo centrale: quando il fondo non è ancora completamente versato

La questione è tutt’altro che banale. La risposta dipende da due elementi essenziali:

La volontà espressa dall’assemblea nella delibera;
Le modalità di pagamento previste dal contratto d’appalto.

Sul piano normativo, come già approfondito nel nostro articolo sulla natura del fondo speciale per i lavori in condominio ex art. 1135 c.c., l’obbligo di costituire un fondo per le spese straordinarie è pacifico. Tuttavia, ciò non equivale necessariamente al versamento integrale prima dell’inizio dei lavori.

Pagamento rateale e fondi parziali: quando è possibile partire

La legge consente di modulare la costituzione del fondo sulla base degli stati di avanzamento dei lavori (SAL). Se il contratto con l’appaltatore prevede pagamenti progressivi (come avviene nella prassi), è sufficiente che i condòmini abbiano versato la quota necessaria per coprire il primo SAL.

In tal caso, l’amministratore può dare avvio ai lavori senza attendere l’integrale versamento del fondo, sempre che ciò sia stato espressamente deliberato.

L’assemblea può imporre il versamento integrale anticipato

Diverso è il caso in cui l’assemblea, pur in presenza di un contratto con pagamento a SAL, deliberi la costituzione immediata dell’intero fondo speciale. In simili circostanze, l’intero ammontare deliberato dev’essere versato immediatamente dai condòmini, restando esclusa qualsiasi discrezionalità dell’amministratore in ordine alla tempistica.

È dunque l’assemblea a determinare le modalità di costituzione del fondo: solo una decisione che preveda chiaramente la suddivisione in più tranche permette una gestione dilazionata della provvista.

Attenzione: fondo costituito “sulla carta”? La Cassazione dice no

Una parte della giurisprudenza di merito (tra cui App. Genova, 2024; Trib. Savona, 2019) ha ritenuto che la costituzione del fondo possa essere anche solo contabile, senza effettivo versamento. Tale impostazione, tuttavia, è stata sconfessata dalla Corte di Cassazione, che con la sentenza n. 9388/2023 ha stabilito chiaramente che il fondo si considera costituito solo con il reale versamento delle somme da parte dei condòmini.

Per un’analisi dettagliata di questo aspetto, si rinvia al nostro articolo dedicato all’impugnazione del decreto ingiuntivo per mancata costituzione del fondo, dove si chiarisce l’incidenza processuale del mancato versamento.

Rischi e buone prassi per l’amministratore

Va evidenziato che, sebbene il pagamento progressivo sia spesso preferibile per non gravare eccessivamente sui condòmini, esso comporta maggiori rischi: il venir meno di un singolo versamento può bloccare il cantiere e generare inadempimenti contrattuali, penali incluse.

Per questo è sempre raccomandabile, in sede di delibera, esplicitare chiaramente le modalità di versamento del fondo e coordinarsi con l’appaltatore per stabilire un piano di SAL compatibile con le capacità contributive dei condòmini.

Conclusioni operative

✅ Sì, i lavori possono iniziare anche se il fondo non è stato interamente versato, ma solo se:

Il contratto d’appalto prevede pagamenti progressivi;
L’assemblea ha approvato la costituzione del fondo in forma rateale.

❌ No, nel caso in cui la delibera imponga il versamento immediato dell’intera provvista. In tal caso non è possibile la frammentazione dei pagamenti anche se l’appaltatore acconsente.

È dunque esclusa qualsiasi iniziativa autonoma e in deroga da parte dell’amministratore, il quale deve operare nel completo e pieno rispetto della delibera per tutelarsi da eventuali rimostranze e contestazioni.